top of page

עסקה של מכירת/רכישת דירה, בין אם היא חדשה מקבלן או יד שניה, הינה לרוב העסקה הגדולה והמשמעותית ביותר שתעשו במהלך חייכם ומצריכה דיוק ואחריות רבה. לכן, מומלץ ליטול את שירותיו של עורך דין מקצועי ומיומן בתחום המקרקעין מאחר והוא בקיא ושולט ברזי המקצוע ובתהליך וכך העיסקה תתנהל בצורה תקינה בלי הפתעות בלתי רצויות שעלולות להטיל קושי/הפסד ואף במקרים קיצוניים להוביל להפרת ההסכם ע"י מי מהצדדים לו.

 

משרדנו מייצג רוכשים/מוכרים בעסקאות מקרקעין החל משלב הבדיקות המקדמיות לפני מכירת/רכישת דירה (לפי העניין), ניהול משא ומתן משפטי, עריכת הסכם שיגן על הלקוח ויבטיח את זכויותיו, תכנון מס ועריכת שומה למיסוי מקרקעין, שימוש במנגנוני נאמנות לצורך הבטחת התחייבויות הנובעות מההסכם וכלה בהעברת זכויות מהמוכר לקונה ורישומן ע"ש הקונה במרשמים השונים.

 

יש לשים לב כי בעת רכישת דירה מקבלן, עורך הדין המייצג את הקבלן אינו יכול לייצג את הקונה. לכן, גם אם יציעו לכם את שירותיו, דעו לכם כי עליכם לשכור את שירותיו של עורך דין מטעמכם שיגן על האינטרסים שלכם וזאת בניגוד לרכישת/מכירת דירה יד שניה בה הצדדים יכולים להיות מיוצגים על ידי אותו עורך דין, ככל ויחפצו בכך.

מקרקעין

החלטתם לרכוש/למכור את דירתכם.

 

השאלה הראשונה שנשאלת היא האם לחתום על זכרון דברים עוד בטרם פניתם לעו"ד על מנת שיערוך לכם הסכם מחייב?

 

זכרון דברים הוא מסמך משפטי מחייב לכל דבר ועניין שנחתם כשהמצב המשפטי/הרישומי של הדירה טרם ידוע וברור וייתכן כי עם קבלת המידע הרלוונטי תחליטו שלא למכור/לרכוש את הדירה ולכן ככלל,
אנו ממליצים שלא לערוך זכרון דברים ולהמתין עד לעריכת הסכם מכר מסודר שנערך על ידי עו"ד מקצועי ושנוסחו אושר על ידכם.

 

עליכם לפנות לעורך דין על מנת שיערוך ויבצע עבורכם בדיקות מקדמיות ואף ללוות אתכם בשלב המשא ומתן.

לאחר שבחרתם את עוה"ד המייצג אתכם הוא יבדוק את המצב המשפטי והרישומי של הדירה.

נכסי מקרקעין במדינת ישראל רשומים באחד או יותר מבין המרשמים הבאים:

  • לשכת רישום המקרקעין (טאבו) שאז מדובר בנסח טאבו ואז ניתן להפיקו באופן מקוון באתר האינטרנט בעלות של 15 ₪ בלבד.

  • רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שאז מדובר באישור זכויות ויש לגשת פיזית בימים של קבלת קהל

  • חברה משכנת (כאשר טרם נרשם בית משותף והיזם רשום כבעלים) שאז מדובר באישור מעין "אישור זכויות" שמתקבל באמצעות פנייה לעוה"ד המייצג את היזם.

 

עוה"ד יוכל לאתר באיזה מרשם הדירה רשומה באמצעות פרטי גוש וחלקה אשר מופיעים בהסכם הרכישה ו/או חשבון ארנונה ו/או נסח טאבו או אישור זכויות קודם ו/או באמצעות איתור הגוש והחלקה ע"י כתובת הדירה.

 

עם קבלת נסח הטאבו/ אישור הזכויות ניתן יהיה לדעת האם רשומים על הדירה שיעבודים ו/או עיקולים ו/או צווי הריסה ו/או זכות לצד שלישי או שהנכס "נקי".

 

במידה ויתברר כי קיימת משכנתא על הדירה יש לפנות לבנק הממשכן ולבקש תדפיס יתרה לסילוק משכנתא. בירור יתרת המשכנתא נדרש בין היתר לצורך קביעת לוח התשלומים במסגרת הסכם המכר.

 

חשוב לדעת כי מכירת דירה היא אירוע מס וכמוכרים ייתכן ויחול עליכם חיוב במס שבח בגין המכירה,
לא אם כן הינכם זכאים לקבלת פטור ממס שבח, כפי שנקבע בחוק או לחילופין במקרה בו מדובר בעיסקת הפסד.

עוה"ד המייצג את המוכר יערוך בדיקה בנוגע לחשיפת מס השבח עוד בשלב המשא ומתן על מנת שככל ואינכם זכאים לפטור ממס זה תוכלו לכלכל את צעדכם וייתכן וכי תעדיפו לדחות את מועד המכירה למועד מאוחר יותר.

כקונים, ייתכן ויחול עליכם חיוב במס רכישה אם לא מדובר בדירתכם היחידה או לחילופין מדובר בדירתכם היחידה אומנם התמורה היא למעלה מסכום תקרת הפטור. עוה"ד המייצג את הקונה יערוך חישוב למס הרכישה הצפוי לפי מדרגות המס בהן אתם חייבים, לפי העניין.

חיוב נוסף שעשוי לחול על הדירה עקב מכירתה הוא היטל השבחה. במידה ומאז רכישת הדירה ע"י המוכר אושרו במסגרת תב"ע (תוכנית בניין ערים) זכויות בנייה נוספות ו/או הקלות בנייה צפוי לחול חיוב בהיטל השבחה. מומלץ לבדוק במחלקת ההנדסה ובועדה המקומית לתכנון ובנייה, עוד בטרם החתימה על הסכם המכר, האם קיימים חיובים כלשהם. ניתן להיעזר באנשי מקצוע רלוונטיים במקרה הצורך.

על הסכם המכר להסדיר כי ככל וחל חיוב בהיטל השבחה בגין תב"ע שאושרה עד ליום חתימת ההסכם הוא יחול וישולם ע"י המוכר וכל חיוב בהיטל השבחה בגין תב"ע שאושרה ממועד חתימת ההסכם יחול וישולם ע"י הקונה.

 

כמו כן במידה וקיימות תוספות בנייה בדירה שנבנו ללא היתר בניה כדין יש להסדיר את הנושא מראש וליידע את עוה"ד אף אם חריגת הבנייה לא בוצעה על ידכם ואף אם קיים רק חשש לקיומה.

 

על הסכם המכר לכלול הוראות בדבר מועדי התשלום ומועד מסירת החזקה בדירה לידי הקונים וכן מנגנוני הגנה במקרה בו אלה לא נעשים במועד.

כמו כן הסכם המכר צריך לכלול הוראה בדבר פיצוי מוסכם במקרה של הפרת הסכם. הפיצוי המוסכם מוערך בדרך כלל בכ-10% משווי התמורה.

יש לכלול גם מנגנון נאמנות על פיו עו"ד המוכר יחזיק בנאמנות סך מסויים מתוך תשלום התמורה האחרון לצורך הבטחת המצאת המסמכים הנדרשים לצורך רישום הזכויות ע"ש הקונים ושחובת המצאתם חלה על המוכרים ביניהם אישור מס השבח, אישור עירייה, אישור על היעדר חובות מועד הבית, אישור על כך שהדירה נקייה משיעבודים וזכויות צד שלישי למעט אלה שנרשמו בעטיו של הקונה, שטרי מכר ויפוי כח. על מנגנון הנאמנות לכלול גם הרואה מפורשת על פיה ככל והמוכר לא ישלם את התשלומים הנדרשים לצורך המצאת האישורים הנ"ל, יוכל הנאמן לעשות שימוש בכספי הנאמנות על מנת להמציאם.

 

בעת החתימה על הסכם המכר יחתמו הצדדים על טופסי דיווח לרשויות מיסוי מקרקעין, יפויי כח מתאימים לעוה"ד המייצגים על מנת שיאפשרו את השלמת העיסקה ורישום הזכויות ע"ש הקונה.

המוכרים יחתמו גם על טופס בקשה לרישום הערת אזהרה לטובת הקונים אותה יהיה ניתן לרשום עם התשלום הראשון. כדאי לקבוע במסגרת ההסכם כי התשלום הראשון יוותר בנאמנות בידי ב"כ המוכר עד לרישומה של הערת האזהרה לטובת הקונה.

הערת אזהרה הינה פעולת רישום בלשכת רישום המקרקעין באשר להתחייבות בכתב של המוכר לעשות עיסקה בדירה או להימנע מלעשות בה עיסקה והיא נועדה בכדי להתריע בפני צדדים שלישיים כי קיימת התחייבות כזאת ולמנוע מבעל הדירה לבצע עיסקה נוגדת.

כיום לשכת רישום המקרקעין מאפשרת רישומה של הערת האזהרה באופן מקוון בנוסף לרישום פיזי והתהליך לא צריך לארוך יותר משני ימי עסקים אלא אם כן קיימת מניעה ברישומה.

הן המוכר והן הקונה צריכים להיות ערוכים מראש כך כי קיימות הוצאות נלוות להסכם המכר. להלן תמצית ההוצאות הצפויות (הרשימה אינה רשימה סגורה):

 

הוצאות מוכר:

  • שכ"ט עו"ד

  • שכ"ט מתווך (ככל ונלקח מתווך)

  • מס שבח (במידה ולא קיים פטור)

  • הוצאות סילוק משכנתא (במידה וקיימת משכנתא)

  • דמי טיפול לחברה המשכנת (ככל והדירה רשומה בספרי החברה המשכנת)

  • אגרות בגין נסח טאבו ו/או אישור זכויות

  • היטל השבחה (ככל וקיים חיוב)

  • תיקונים בדירה (ככל ויש צורך)

  • פירוק והובלה לדירה אחרת

  • שליחויות

 

הוצאות קונה:

שכ"ט עו"ד

שכ"ט מתווך (ככל ונלקח מתווך)

מס רכישה (ככל וקיים חיוב)

אגרות רישום (עבור הערת אזהרה לטובת הקונים, הערת אזהרה לטובת הבנק ורישום הזכויות ע"ש הקונים)

דמי טיפול חברה משכנת (ככל והדירה רשומה בספרי החברה המשכנת)

אגרות בגין נסח טאבו ו/או אישור זכויות

שכ"ט יועץ משכנתאות (ככל ונלקח יועץ)

שכ"ט שמאי מטעם הבנק

שליחויות

מכר\רכישת דירה יד שנייה

אין ספק שהיתרון ברכישת דירה מקבלן היא שהכל חדש, אך במקרים רבים עסקה של רכישת דירה כזו היא הרבה יותר מורכבת, בשונה מרכישת דירה יד שנייה. בסיס המורכבות נעוץ בזה שבדרך כלל לא מדובר ברכישת דירה קיימת אלא ברכישה של דירה "על הנייר" ולכן יש לבצע בדיקות מקדמיות רבות וכן ההסכם מכיל כמות רבה של מסמכים אותם יש לבדוק בעיון.

בשלב הראשון יש לוודא איך יראה הפרויקט. יש לבקש ממשרד המכירות הדמיות ותוכניות לפי חוק המכר. אל תתביישו לשאול שאלות כמו כמה דירות צפויות להיבנות בפרויקט, האם מדובר בפרויקט ראשון היזם, מיהו האדריכל וכן לבקש המלצות מרוכשים בפרויקטים אחרים של היזם ואף לסייר בפרויקטים אחרים שנבנו על ידי אותו יזם על מנת לראות את טיב הבנייה, רמת הגימור והאם עמד בלוחות הזמנים שהוצבו לו במסגרת הסכמים קודמים.

החלטתם שאתם מתעניינים בפרויקט מסויים? שכרו את שירותיו של עורך דין המתמקצע בתחום.

עורך הדין המייצג שנבחר על ידכם יפנה לעורך הדין המייצג את היזם וידרוש לקבל מידע בסיסי על הפרויקט אשר כולל בין היתר: מיהו היזם, האם הפרויקט מבוצע באמצעות היזם או קבלן משנה מטעמו, האם התקבל היתר בנייה ובחינתו, האם קיים ליווי בנקאי לפרויקט, מהן הערבויות הניתנות לקונה, מהו פרק הזמן הצפוי למסירת החזקה.

במסגרת המו"מ ידאג עורך הדין המייצג אותכם לעגן הגנות משפטיות שמגיעות לכם כגון קבלת ערבות לפי חוק מכר על כל תשלום שישולם על ידכם ע"ח התמורה, קבלת פיצוי כספי במקרה בו היזם מאחר במועד מסירת הדירה. מעבר להגנות המשפטיות שמגיעות לכם עפ"י חוק, יפעל עורך הדין לשלב בהסכם את כל שהובטח לכם על ידי אנשי השיווק של הפרויקט כגון חניה מסוימת, שדרוגים ללא עלות, שינויים ותוספות שדרשתם מראש לרבות זיכויים עבור אביזרים שוויתרתם עליהם במסגרת המפרט הטכני.

בדיקת זכאות לקבלת משכנתא- משרדנו ממליץ, עוד בטרם חתימה על הסכם מכר, לפנות לבנק ממשכן ואפילו למספר בנקים על מנת לוודא את גובה הלוואת המשכנתא שתוכלו לקחת. אפשר (אך לא חובה) להיעזר ביועץ משכנתאות.

עלויות נוספות צפויות:

  • מס רכישה

  • שכ"ט עו"ד

  • הצמדות תשלומי התמורה למדד המחירים לצרכן/ מדד תשומות הבנייה וריביות

  • שכ"ט לעו"ד מטעם היזם עבור רישום בית משותף

  • מע"מ

רכישת דירה מקבלן

תמ"א 38 מוגדרת כתוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה.

הוראות תמ"א 38 קובעות כי התוכנית חלה על מבנים קיימים שהיתר הוצא לבנייתם קודם ל-1.1.1980. מטרתה של תמ"א 38 היא לאפשר לקבל היתר בניה לחיזוק המבנה ע"י תמריץ כלכלי לדיירים בתגבור זכויות בנייה. כך, בעלי הקרקע/הדיירים יתקשרו עם חברה יזמית שתרכוש את זכויות הבנייה, תבנה דירות נוספות ובתמורה תעניק לבעלי הקרקע/הדיירים חבילת תמורות הכוללת למשל מעלית, מרפסת, חנייה, עיצוב הבניין, תוספת מרחבים מוגנים (ממ"ד), הרחבה הדירה וכמובן חיזוק של הבניין.

 

הליווי המשפטי הינו חלק משמעותי בפרויקט תמ"א ועורך הדין המייצג הוא שחקן מרכזי שכן הוא הדמות שמלווה ומפקחת על כל שלב בפרויקט, לכן, מקצועיות ומעורבות של עורך הדין המייצג, בין היתר, היא זאת שתגרום לפרויקט להתקדם ולהצליח.

 

משרדנו בעל מומחיות בפרויקטים מסוג תמ"א 38 על כל סוגיה. עו"ד עדי און הובילה פרויקטים רבים מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת) ותמ"א 38/2 (הריסה ובניה) בערים רמת גן, תל אביב, הרצליה ובת ים ושימשה במשך מס' שנים כיועצת משפטית של חברת יזמות מובילה ומוכרת.

 

משרדנו מייצג הן חברות יזמיות והן בעלי קרקע/דיירים בפרויקטים של תמ"א 38.

 

במסגרת ייצוג חברות יזמיות משרדנו מלווה את היזם החל משלב המו"מ מול בעלי הקרקע/הדיירים ועד לחתימת הסכם התמ"א, טיפול הליך משפטי מול דיירים סרבנים, ניהול הליך הליווי הבנקאי, התקשרויות עם קבלנים מבצעים, ספקים, יועצים ואדריכלים, עריכת הסכמי מכר של דירות היזם, טיפול בבעיות רישומיות של בעלי הזכויות ורישום בית משותף.

 

במסגרת ייצוג בעלי קרקע/דיירים משרדנו מלווה החל מהליך בחירת היזם, מו"מ הנוגע לתמורות לדיירים, ניהול מו"מ מול בא כח היזם על הסכם התמ"א וחתימת ההסכם, טיפול הליך משפטי מול דיירים סרבנים, שמירת האינטרסים של בעלי הקרקע מול הבנק המלווה תוך עמידה על מתן ערבויות מתאימות לבעלי הקרקע לצורך ביצוע הפרויקט (לרבות ערבות ביצוע, ערבות חוק מכר, ערבות שכר דירה, ערבות מיסים, ערבות בדק וערבות רישום) ועד לשלב מסירת החזקה בדירה החדשה לדיירים ורישום הזכויות ע"ש הדיירים במסגרת רישום בית משותף.

תמ"א 38

עפ"י חוק הירושה (תשכ"ה-1965) לאחר מותו של אדם יחולק עזבונו בין בן/בת הזוג ובין ילדיו אלא אם הורה אחרת בצוואה.

 

הצוואות במשרדנו נערכות בנוכחות עורך דין והמצווה ונחתמות בתיעוד וידאו ובפני שני עדים ניטרליים אשר תפקידם להוות הוכחה לכך שהמצווה ערך וחתם על צוואתו מרצונו החופשי, ללא הפעלת לחץ ובהיותו צלול.

 

לאחר פטירתו של המצווה תוגש לרשם לענייני ירושה בקשה לצו קיום צוואה שיאפשר חלוקת העיזבון בהתאם לצוואה.

 

במקרה בו לא הושארה צוואה, על בני המשפחה היורשים להגיש בקשה לצו ירושה לרשם לענייני ירושה או לבית הדין הרבני. במסגרת הבקשה יכול יורש להסתלק מחלקו בעיזבון לטובת מי מהיורשים האחרים.

 

כאשר מנוח/ה הותיר/ה אחריו/ה נכסי מקרקעין, יש להשלים את רישום הזכויות ע"ש היורשים במרשמים השונים (לשכת רישום המקרקעין (טאבו), רשות מקרקעי ישראל, חברה משכנת) בהתאם לצו הירושה/צו קיום צוואה, לפי העניין.

 

משרדנו מטפל בעריכת צוואות, הגשת בקשה לצו קיום צוואה, בקשה לצו ירושה וכן בהשלמת רישום זכויות ע"ש היורשים בהתאם לצווים הנ"ל.

צוואות וירושות

יפוי כח מתמשך הוא מסמך משפטי המאפשר לכל אדם בגיר (מעל גיל 18), המבין את משמעותו של יפוי הכח ותוצאותיו, לקבוע מי ייקח אחריות בענייניו (אדם אחד או יותר) כאשר לא יוכל לתפקד בעצמו או לחשוב באופן צלול.

 

במסגרת יפוי הכח המתמשך יכול אותו אדם לקבוע מראש הנחיות מקדימות למיופה הכח כיצד לנהוג ואלו החלטות לקבל, לכלול הוראות לעניין מועד פקיעתו של יפוי הכח או לחילופין להעניק למיופה הכח שיקול דעת לגבי תוכן ההחלטות.

 

ניתן לקבוע כי יפוי הכח המתמשך יהיה תקף גם למצב שבו אדם יאבד את כשרותו המשפטית כך שכניסת מיופה הכח לתפקידו תחליף את הליך מינוי אפוטרופוס ותייתר אותו, שכן מיופה הכח יהיה מוסמך לקבל החלטות בשמו של מייפה הכח בהתאם להוראות יפוי הכח המתמשך.

 

יש לחתום על יפוי כח מתמשך בפני עורך דין שעבר הכשרה מיוחדת ע"י האפוטרופוס הכללי והוסמך לחתום על יפוי כח מתמשך עפ"י חוק הכשרות המשפטית והאופטרופסות התשכ"ב- 1962.

 

עו"ד עדי און הוסמכה ע"י האפוטרופוס הכללי לערוך יפוי כח מתמשך.

יפוי כח מתמשך

מקרקעין
תמא 38
צוואות וירושות
יד שנייה
רכישה מקבלן
יפו כח מתמשך
bottom of page