השירות שלנו

החלטתם לרכוש/למכור את דירתכם.

 

השאלה הראשונה שנשאלת היא האם לחתום על זכרון דברים עוד בטרם פניתם לעו"ד על מנת שיערוך לכם הסכם מחייב?

 

זכרון דברים הוא מסמך משפטי מחייב לכל דבר ועניין שנחתם כשהמצב המשפטי/הרישומי של הדירה טרם ידוע וברור וייתכן כי עם קבלת המידע הרלוונטי תחליטו שלא למכור/לרכוש את הדירה ולכן ככלל,
אנו ממליצים שלא לערוך זכרון דברים ולהמתין עד לעריכת הסכם מכר מסודר שנערך על ידי עו"ד מקצועי ושנוסחו אושר על ידכם.

 

עליכם לפנות לעורך דין על מנת שיערוך ויבצע עבורכם בדיקות מקדמיות ואף ללוות אתכם בשלב המשא ומתן.

לאחר שבחרתם את עוה"ד המייצג אתכם הוא יבדוק את המצב המשפטי והרישומי של הדירה.

נכסי מקרקעין במדינת ישראל רשומים באחד או יותר מבין המרשמים הבאים:

• לשכת רישום המקרקעין (טאבו) שאז מדובר בנסח טאבו ואז ניתן להפיקו באופן מקוון באתר האינטרנט בעלות של 15 ₪ בלבד.

• רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שאז מדובר באישור זכויות ויש לגשת פיזית בימים של קבלת קהל

• חברה משכנת (כאשר טרם נרשם בית משותף והיזם רשום כבעלים) שאז מדובר באישור מעין "אישור זכויות" שמתקבל באמצעות פנייה לעוה"ד המייצג את היזם.

 

עוה"ד יוכל לאתר באיזה מרשם הדירה רשומה באמצעות פרטי גוש וחלקה אשר מופיעים בהסכם הרכישה ו/או חשבון ארנונה ו/או נסח טאבו או אישור זכויות קודם ו/או באמצעות איתור הגוש והחלקה ע"י כתובת הדירה.

 

עם קבלת נסח הטאבו/ אישור הזכויות ניתן יהיה לדעת האם רשומים על הדירה שיעבודים ו/או עיקולים ו/או צווי הריסה ו/או זכות לצד שלישי או שהנכס "נקי".

 

במידה ויתברר כי קיימת משכנתא על הדירה יש לפנות לבנק הממשכן ולבקש תדפיס יתרה לסילוק משכנתא. בירור יתרת המשכנתא נדרש בין היתר לצורך קביעת לוח התשלומים במסגרת הסכם המכר.

 

חשוב לדעת כי מכירת דירה היא אירוע מס וכמוכרים ייתכן ויחול עליכם חיוב במס שבח בגין המכירה,
לא אם כן הינכם זכאים לקבלת פטור ממס שבח, כפי שנקבע בחוק או לחילופין במקרה בו מדובר בעיסקת הפסד.

עוה"ד המייצג את המוכר יערוך בדיקה בנוגע לחשיפת מס השבח עוד בשלב המשא ומתן על מנת שככל ואינכם זכאים לפטור ממס זה תוכלו לכלכל את צעדכם וייתכן וכי תעדיפו לדחות את מועד המכירה למועד מאוחר יותר.

כקונים, ייתכן ויחול עליכם חיוב במס רכישה אם לא מדובר בדירתכם היחידה או לחילופין מדובר בדירתכם היחידה אומנם התמורה היא למעלה מסכום תקרת הפטור. עוה"ד המייצג את הקונה יערוך חישוב למס הרכישה הצפוי לפי מדרגות המס בהן אתם חייבים, לפי העניין.

חיוב נוסף שעשוי לחול על הדירה עקב מכירתה הוא היטל השבחה. במידה ומאז רכישת הדירה ע"י המוכר אושרו במסגרת תב"ע (תוכנית בניין ערים) זכויות בנייה נוספות ו/או הקלות בנייה צפוי לחול חיוב בהיטל השבחה. מומלץ לבדוק במחלקת ההנדסה ובועדה המקומית לתכנון ובנייה, עוד בטרם החתימה על הסכם המכר, האם קיימים חיובים כלשהם. ניתן להיעזר באנשי מקצוע רלוונטיים במקרה הצורך.

על הסכם המכר להסדיר כי ככל וחל חיוב בהיטל השבחה בגין תב"ע שאושרה עד ליום חתימת ההסכם הוא יחול וישולם ע"י המוכר וכל חיוב בהיטל השבחה בגין תב"ע שאושרה ממועד חתימת ההסכם יחול וישולם ע"י הקונה.

 

כמו כן במידה וקיימות תוספות בנייה בדירה שנבנו ללא היתר בניה כדין יש להסדיר את הנושא מראש וליידע את עוה"ד אף אם חריגת הבנייה לא בוצעה על ידכם ואף אם קיים רק חשש לקיומה.

 

על הסכם המכר לכלול הוראות בדבר מועדי התשלום ומועד מסירת החזקה בדירה לידי הקונים וכן מנגנוני הגנה במקרה בו אלה לא נעשים במועד.

כמו כן הסכם המכר צריך לכלול הוראה בדבר פיצוי מוסכם במקרה של הפרת הסכם. הפיצוי המוסכם מוערך בדרך כלל בכ-10% משווי התמורה.

יש לכלול גם מנגנון נאמנות על פיו עו"ד המוכר יחזיק בנאמנות סך מסויים מתוך תשלום התמורה האחרון לצורך הבטחת המצאת המסמכים הנדרשים לצורך רישום הזכויות ע"ש הקונים ושחובת המצאתם חלה על המוכרים ביניהם אישור מס השבח, אישור עירייה, אישור על היעדר חובות מועד הבית, אישור על כך שהדירה נקייה משיעבודים וזכויות צד שלישי למעט אלה שנרשמו בעטיו של הקונה, שטרי מכר ויפוי כח. על מנגנון הנאמנות לכלול גם הרואה מפורשת על פיה ככל והמוכר לא ישלם את התשלומים הנדרשים לצורך המצאת האישורים הנ"ל, יוכל הנאמן לעשות שימוש בכספי הנאמנות על מנת להמציאם.

 

בעת החתימה על הסכם המכר יחתמו הצדדים על טופסי דיווח לרשויות מיסוי מקרקעין, יפויי כח מתאימים לעוה"ד המייצגים על מנת שיאפשרו את השלמת העיסקה ורישום הזכויות ע"ש הקונה.

המוכרים יחתמו גם על טופס בקשה לרישום הערת אזהרה לטובת הקונים אותה יהיה ניתן לרשום עם התשלום הראשון. כדאי לקבוע במסגרת ההסכם כי התשלום הראשון יוותר בנאמנות בידי ב"כ המוכר עד לרישומה של הערת האזהרה לטובת הקונה.

הערת אזהרה הינה פעולת רישום בלשכת רישום המקרקעין באשר להתחייבות בכתב של המוכר לעשות עיסקה בדירה או להימנע מלעשות בה עיסקה והיא נועדה בכדי להתריע בפני צדדים שלישיים כי קיימת התחייבות כזאת ולמנוע מבעל הדירה לבצע עיסקה נוגדת.

כיום לשכת רישום המקרקעין מאפשרת רישומה של הערת האזהרה באופן מקוון בנוסף לרישום פיזי והתהליך לא צריך לארוך יותר משני ימי עסקים אלא אם כן קיימת מניעה ברישומה.

​

הן המוכר והן הקונה צריכים להיות ערוכים מראש כך כי קיימות הוצאות נלוות להסכם המכר. להלן תמצית ההוצאות הצפויות (הרשימה אינה רשימה סגורה):

 

הוצאות מוכר:

• שכ"ט עו"ד

• שכ"ט מתווך (ככל ונלקח מתווך)

• מס שבח (במידה ולא קיים פטור)

• הוצאות סילוק משכנתא (במידה וקיימת משכנתא)

• דמי טיפול לחברה המשכנת (ככל והדירה רשומה בספרי החברה המשכנת)

• אגרות בגין נסח טאבו ו/או אישור זכויות

• היטל השבחה (ככל וקיים חיוב)

• תיקונים בדירה (ככל ויש צורך)

• פירוק והובלה לדירה אחרת

• שליחויות

 

הוצאות קונה:

שכ"ט עו"ד

שכ"ט מתווך (ככל ונלקח מתווך)

מס רכישה (ככל וקיים חיוב)

אגרות רישום (עבור הערת אזהרה לטובת הקונים, הערת אזהרה לטובת הבנק ורישום הזכויות ע"ש הקונים)

דמי טיפול חברה משכנת (ככל והדירה רשומה בספרי החברה המשכנת)

אגרות בגין נסח טאבו ו/או אישור זכויות

שכ"ט יועץ משכנתאות (ככל ונלקח יועץ)

שכ"ט שמאי מטעם הבנק

שליחויות